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房价

中国三四线城市房价上涨之谜

由于纯投资性客户占比较低,三四线城市房价短期尚有支撑,但受购买力约束和一二线城市房价滞涨影响,涨幅将逐渐收窄。

2016年“930新政”后,开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了“逆势上涨”模式,至今累计涨幅均在20%以上,市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么,三四线房价为什么会超预期上涨?“低库存”和“棚户区改造”是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗?

2016年“930新政”给一线和部分二线城市带上了“紧箍咒”,尤其是随着强二线城市陆续重回“限购限贷”,市场对楼市的预期逐渐转入悲观。当时比较流行的看法是,2016年三季度之前表现强势的一二线城市房价有下行压力,三四线城市受制于人口流出和产业凋敝等原因而难有起色。三四线的本地人不缺房,一二线资金也很难“非理性”地流入三四线(除了部分靠近北上广深等城市的三四线卫星城),也就是说,一般的三四线楼市几乎找不到新增需求。然而,与市场“一致预期”不同的是,不仅九江等库存较低的三四线城市房价在“930新政”后加速上涨,泉州等去化周期高达30个月以上的三四线房价也开始快速攀升。

预期与事实相悖主要来源于对三四线购房客户的错误“臆想”。“930新政”期间,市场认为的购房客户主要是“新增流入人口”和“一二线投资客户”,但他们并非是2016年10月以来三四线城市的主流客户。微观调研结果显示,推动这波三四线房价上涨的主要客户来自于新三四线人口、邻近的新核心二线人口、“逆都市化”者和返乡置业者,购房目的归为纯投资的客户比例可能在20%以下,芜湖、开封等城市的投资性客户比例可能在10%左右。

我们以开封为例来说明三四线楼市的情况。开封位于郑州东边,距离郑东新区50公里左右,已开通高铁和城际列车(如C2801),从开封城区到郑州东站仅需30分钟左右。2016年“930新政”之前,开封房价长期维持在4400-4500左右,2015年8月-2016年9月甚至下跌了近10%,同期郑州均价上涨了15%,郑东新区这个曾经“全国最大的鬼城”更是在两年左右时间内实现了房价翻番,两城之间的“房价差”迅速拉大,开封房价越来越表现出“价值洼地”。2016年底,开封房价在“自贸区”等催化下开始快速上涨。为什么开封房价会上涨?最重要的原因是临近开封的郑州(郑东)房价在前期快速上涨后,迅速拉大了两城之间的“价差”。在市场对郑州房价预期继续看涨但被“限购限贷”的背景下,新开封人(在开封工作的外地人)、新郑州人(在郑州工作的外地人)和“逆都市化”者(在北京等大城市工作的河南籍居民)成为开封楼市的主流自住型购房客群,纯投资客户占比低于15%。类似的情况在徐州和芜湖等三四线城市都普遍存在。另外,西部部分城市还存在较大比例的农民工返乡置业的情况。因此,“930新政”后的市场预期与2016年底以来的三四线楼市表现相悖主要来源于对三四线购房客户的错误“臆想”。如果简单地认为三四线不存在增量需求或一二线资金不会进入三四线城市,那就可能难以理解当前和未来的三四线楼市,如果简单将三四线购房者归结为“返乡置业者”,那就可能对三四线楼市的可持续性做出错误判断。

“930新政”后,尤其是春节后,市场对三四线楼市上涨的原因有较大争议,代表性的看法是2015下半年-2016年三季度的地产牛市大幅降低了三四线城市库存或棚户区改造的货币化安置有力地推升了三四线楼市繁荣等。

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