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房产税

房产税:一种得不偿失的新制度

沈凌:房产税不仅是对40年改革开放成果的征税,还会造成社会阶层的割裂,也会引发对产权保护的怀疑,最终阻碍中国经济增长。

这样的逻辑忽视了:我们是处于高速城市化的发展中国家,地方政府对资金的需求是为了建设城市基础设施;而发达国家地方政府的主要任务是维护城市基础设施。这两种不同任务对资金的需求等级是不同的,建设费用远远高于维护费用。而作为发展中国家,我们的金融市场又不如发达国家来得完善,所以从资本市场上融资相对困难而且成本较高。

举例来讲:某块土地的价值100万,按照2%的税率征收房产税,政府每年收入2万元,这或许足以支付周围的公共设施的维护费用。但是对于发展中国家的政府来讲,目前需要的是建设新公共设施。这样对资金的需求不是2万元,而是100万元。那么可能的办法就是政府举债,向银行借款,然后用未来的税收收入偿还。这样就形成了政府公债。

现在的中国土地批租制度就是把未来70年的房产税一次性收取了,于是就刚好提供了修建新设施的费用,并不需要政府来负债经营。而房主一下子拿不出这70年一次性缴纳的税怎么办呢?他们通过房产抵押贷款从银行获取资金,用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的办法修建了新地铁,这样形成的是家庭私债。

所以从本质上讲,两种制度都是向老百姓征税从而建设并维护公共设施。但是不同的经济发展阶段意味着:我们现在的一次性征收70年土地使用费更加有利于迅速城市化。

第二,那么用家庭私债代替政府公债,是不是更加有效率呢?

政府发公债修建公共设施,因为缺乏市场竞争的制约,容易引发低效率的资源配置。假设政府规划失误,某个地方用公债修建了公共设施却没有人住,收不到房产税,形成债务负担,就要全体纳税人强迫承担,政府本身并没有能力对此负责。

而现在中国政府的土地批租价格是用招投标形成的,一块土地能不能够批租出去是由市场决定的,也是由房东承担风险的。一个地方土地价格太低,就是市场发出的信号:这里不需要大兴土木;如果这个地方高价拍出了土地以后没有人住形成资源浪费,并不需要全体纳税人承担风险,仅仅是这些投资人投资失败而已。

从这个角度看,中国现行制度更加趋近于市场经济,是收益和风险相匹配的资源配置制度,更加有效率。

第三,很多人认为:目前土地批租制度的一个缺点是,政府收到了70年一次性缴纳的土地租金,全部用于公共设施的建设,钱用完了,以后这些基础设施的维护费用怎么办呢?而发达国家每年按照房产限值收税,可以保证地方政府获得一个稳定的财政收入。

但是这样的对比是经不起推敲的。在目前中国的土地批租制度下,并非不能解决稳定的现金流问题。比如,政府可以规定所有土地批租所得款项的一定比例(比如10%)存放于某个公共基金,作为未来的维护费用。政府在实践中也已经在运用这样的公共基金制度,比如中国房主买了房子以后都要强制缴纳一笔公共维修基金,只不过目前这个基金仅仅用于公寓楼内的公共设施维护而已。如果把这个逻辑运用于政府的土地收入,那么也照样可以解决城市政府维护整个城市的公共设施的费用,而这样的制度改动,其成本远低于开征一个新税种。

而一旦强制设立了一个公共维修基金,相当于对未来若干年的房产征了税,短期有推高地价的风险,这时候,我们可以用缩短拍卖的土地租赁年限做灵活处理。

而反观发达国家,每年收取房产税的制度也未必就能够保证一个稳定的现金流。因为当政府出现一个财政支出需求(比如修建一条新地铁),超出即期财政收入时,地方政府很容易就可以通过举债,把未来的现金流变现成为即期收入。这样一来,仍然可能造成寅吃卯粮的情况。而西方发达国家屡屡出现的政府财政危机,就是这样的佐证。我们为什么要去重蹈他们的覆辙呢?

第四,通过开征房产税来抑制房价,不如完善现有制度更加容易施行。

开征新税而不取消原有税费,当然会抑制交易,有助于降低房价。但是我觉得这样的抑制效应顶多就是一次性的。一旦开征以后呢?税率不是股票价格,它会相对稳定,并不能时时刻刻调整,房价高了低了都有一个稳定的房产税率;而现在的土地批租实行的是拍卖制度,其价格(其实就是70年房产税的税率)更加富有弹性,从而可以对房产市场做出灵敏反应。因此,从调节房价的角度看,是土地拍卖而不是一个僵硬的房地产税,更加有助于市场调控。

比如,我们可以在房价高涨时期,提高上述的公共基金的存缴比例。这样一来,相当于提高了70年一次性收缴的房地产税的税率,有助于抑制房价;而在房价低迷的时候可以暂时调低这个比例。所以,从调节房地产市场的角度看,放弃现有成本低廉的好制度,而去建立一个效率不高的新制度,得不偿失。

实际上没有什么证据表明,美国式的房产税有助于降低房地产泡沫的形成。对比美国和德国这两个经典的发达市场经济国家就可以发现:没有(或极低)房产税的德国,其房地产市场的走势远比有房产税的美国平稳的多。在过去几十年里面,德国素以房价低而稳定著称于世。而美国倒是经历了著名的房地产泡沫,引发了全球的经济危机。而德国的经验表明:在交易环节征收重税,加上大量的房屋供给,才是解决房地产市场波动的不二法门,和有没有美国式房产税并没有多大关系。

最后,千万不要低估开征房产税的社会代价。

为什么我认为开征房产税的社会代价会很大?不仅仅因为这是对过去四十年改革开放成果的征税,而且这会造成社会阶层的割裂,也会引发对产权保护的怀疑,最终阻碍中国经济增长。这对试图复兴中华的现政府来讲,实在是非常危险的政策。

不少人现在推测:房产税会采取累进制,也就是对多套房征税,而豁免首套房。但是这样一来,或许别墅大户型豪宅的拥有者又会占了便宜;而且即便对多套房征税,也未必对穷人有好处。因为多套房一般来讲是用于出租的出租房。对出租房征税,其税收负担必然会在房东和房客之间分摊,具体的分摊比例由当时的市场情况而定。在大城市,由于中国城市化进程还在继续,新人口流入,对租房需求略显刚性,那么这样的税收负担就会主要由房客来负担。这是经济学最基本的道理。

综上所述,无论从政策制定的合理性还是必要性看,开征房产税未必是一招好棋,需要谨慎谨慎再谨慎!

注:本文仅代表作者本人观点。作者近期出版《宏观经济看得懂》,公号《庙堂江湖》

本文编辑徐瑾jin.xu@ftchinese.com

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