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特别策划

世茂、龙湖、华润TOP10竞逐,谁是年度庄家?

世茂、龙湖、华润轮番坐庄NO.10,谁是年度庄家,是最后一个月的看点。

距离2020年仅半月,房企销售年终榜决战进入“摸底考”。与TOP5头部房企的激烈赶超相比,TOP10梯队的竞逐与卡位热度不减。

据克而瑞榜单 ,进入到今年9月后,参看全口径和权益销售金额两榜单,世茂、龙湖、华润轮番坐庄第10名的标杆位。三家“分十”,交替轮换卡住了第9至第11名。

在最近发布的克而瑞《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中,全口径以及权益销售金额的第9以及第11名依旧是这三张面孔。除了轮番坐庄,这一梯队有个显著的特点则是,业绩差距小。

在1-11月销售全口径榜单中,第9名世茂房地产以16.3亿元业绩优势领先其后追击的华润置地。而在同时期的权益销售榜单中,龙湖集团以1000万销售额领先华润置地,仅相差一线城市的一套房。

差距微弱,排名咬得紧,使得这一组别的追击战在最后一个月颇具看点。一个有意思的侧面是,“追及三人组”自带鲜明的个性标签。他们分别是,“稳字当头”的民企龙湖、要“追回逝去五年”的闽系房企世茂以及调控下正当时的央企华润。

销售榜单里的“追及问题”

有的先,有的后,有的加速度,销售榜单里的“追及问题”,不比奥数里的简单。

克而瑞榜单数据显示,前11月,世茂以全口径销售额2277.3亿位居第9;华润置地以2261亿居11,差额仅为16.3亿元。

在11个月前的2018年全年销售榜单中,T0P10门槛的卡位标准还是另一番光景。彼时,第9名华润置地和第11名世茂之间尚有345亿的差距。

2019年1-11月TOP10房企销售额

数据来源:克而瑞

番位洗牌背后,也折射出风格迥异的房企在行业周期里的不同战略。

世茂是周期里的 ”新机会主义者”。世茂集团总裁许世坛曾说,政策收紧时,小开发商遇到资金关卡,负债过重的大房企会出问题,此时正是世茂的机会。“世茂的目标是增速比同规模企业快。”

今年1-11月全口径销售榜单中,世茂房地产从第11名跃上第9。前11月,世茂销售额同比增长47%,是前十阵营中增速最快的房企。

华润置地董事局主席唐勇上任后,试图带领公司撕掉“保守”的标签,发起排位赛冲击。前11月,华润置地稳守前十防线,从未跌出。他的规模野心也体现在价格上。今年上半年,华润置地的销售均价为18983元/平米,7-10月均价为17616元/平米,下跌1367元/平米,在其发展历程中颇为罕见。

造血赛道

阶段性的业绩排行榜单反映状态,而造血能力决定潜力。

央企华润凭借着融资优势在土地市场上积极补仓。今年华润置地拿地的特点是:拿别人不敢拿的地,出别人出不起的价。

1月份,华润中信万得联合体历经526轮竞价,以58.2亿元成功竞得上海静安商办地块;11月,华润置地历经2小时、32轮的激烈角逐,斥资45亿摘下东莞总价地王。

当华润置地在公开市场上厮杀时,世茂正在瞄准收并购机会。从3月开始,世茂房地产在80天里接盘了近20个项目,总收购金额接近200亿元。上半年,世茂的新增货值中,72%来自收并购。

土地为房企造血,资金则是造血干细胞。融资逐渐收紧,考验房企“吸金”能力的时刻到了。

身为央企的华润置地,今年抛出多种融资计划,包括配股融资、银团贷款、中期票据等。据不完全统计,今年截止目前,华润置地已获取融资超过366亿元。

华润置地快速将资金用于规模的扩张。10月22日,其发布了一则“先旧后新”的配股融资公告。此次配股融资所得净额约为67.2亿港元,其中60.5亿港元用于购置土地。

财务能力比肩央企的龙湖在融资环境趋冷之后,成本优势显现。今年2月下旬,龙湖公开发行2019年第一期公司债券,发行规模共22亿元的五年期债券和七年期债券,票面利率分别为3.99%和4.7%。7月,龙湖发行20亿住房租赁事项公司债券,五年期债券利率低至3.9%,七年期利率为4.67%。

融资回合的比拼中,在当期排行榜中占据业绩优势的世茂,站在华润和龙湖身旁有些失色。上半年,世茂的融资成本为5.6%,华润置地和龙湖分别为4.45%和4.56%。

在借款方面,世茂更依赖外币借款。上半年的借款余额共1155亿元,其中约57%为外币借款。在金融环境充满不确定性的当下,汇兑损失的风险增加。

加速度的B面

发展加速度也会遇到阻力。收并购,是近年世茂规模赶超的注脚。世茂集团总裁许世坛曾表示,收并购的土地能在更短的时间内转化销售,今年上半年收购的土地将在下半年入市。这也是世茂下半年得以发力的主要原因之一。

但收并购带来后劲的同时,也导致土地权益面积下降。上半年,世茂新增建面权益比例为60%,2016年该数值为81%,这直接影响未来盈利预期和对项目的把控。

此外,扩张导致负债走高。据其财报显示,今年上半年,世茂负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%。世茂的资产负债率也在走高,上半年资产负债率为73%,在行业中尚可,但创下其近三年新高。

无独有偶。大手笔融资和大规模拿地后,华润置地的负债也随之走高。2019年中期业绩报告显示,华润置地的总负债已经超过5300亿元,半年时间总负债上升了620亿元。同时,土储扩张考验华润置地对项目的运营能力。今年,华润置地城市版图扩展至75个,新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等三四线城市。棚改货币化安置比例下调和调控政策频出,三四线的需求能否支撑销售去化有待观察。

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