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特别策划

Wake up 武汉楼市:有人抄底有人退场 房企“捡漏”补仓

苏醒后的武汉楼市,在经历了至暗时刻后,看到了怎样的光明?

前言:武汉,这片被疫情封印76天的土地正在慢慢苏醒。久违的过早,让这座城市有了烟火气,空旷的马路上也不再形单影只,有了温度。

外卖跑起来了,商场开门营业……各行各业陆续按下重启键,像新生的枝条,努力向上舒展着。

武汉的解封,是中国经济开始全面重回正轨的信号。疫去万物苏,站在这个春天的尾巴上,锋面News推出专题策划——“Wake up”,与大家一同寻找并呈现“后疫”期间,房地产行业正在发生的故事和变化。

“喂,您好!请问有什么可以帮您?”

武汉解封的第一个周日,江汉片区链家门店的经纪人曾亮接到了当天的第一个咨询电话。为了这次复苏 ,他和武汉近5万中介从业人员等待了76天。

交易停摆、成交归零、复工无期......封城的日子里,武汉楼市跟很多行业一样,第一次感受到了“脆弱”。

随着城市解封,楼市重启。陷入通货膨胀焦虑的投资客开始寻思着是时候抄底了,闭藏了两个多月的业主也悄悄地调价“试温”。依然处于土地饥渴状态的房企,一面继续逆市补仓,一面又对着迟迟不见起色的交易着急上火。

黑格尔说,在纯粹的光明中,就像在纯粹的黑暗中一样,什么也看不见。他欣赏老子的“知白守黑”,认为老子这句话就是把自己沉浸在黑暗里,注视着光明。苏醒后的武汉楼市,在经历了至暗时刻后,看到了怎样的光明?

“阴霾”笼罩下的武汉楼市静待重启

抄底武汉

定时给客户发问候维持关系、录制买房科普视频上传至抖音、在朋友圈不断地刷“停工不停业”......武汉交易冻结的日子里,曾量能做的只有等待。

4月12日,武汉解封后的第一个周日。下午5点半,曾亮在临下班前接到了第一个咨询电话。对方是来自武汉周边的客户,买房目的明确,直奔抄底投资,列出的需求简单直接:总价控制在200万元以内,新房需年内交房且带装修,二手房低于市场价15%以上,持有3年后卖出。

根据客户需求,曾亮选中三套房子并通过微信推给客户,让对方先进行VR看房。武汉部分小区已经可以预约看房,曾亮打算待客户确定后便安排上。

客户奔着捡漏而来,曾量捋了捋手头的房源,发现有意愿降价成交的业主不在少数,但愿意大幅让利的业主并不多。“一般总价越高,急卖程度和降价力度都会更大一些,因为供房压力会大。以二环周边一套89平的2房户型为例,疫情前该户型售价均在220-230万元左右,目前业主把价格挂到了205万元。”他补充道,如果客户能迅速成交,价格还有洽谈的空间。

疫情打乱了交易节奏,更拉长了成交周期。曾量透露,他所在的江汉片区业主挂盘时间主要集中在5-6个月前,原本是想趁着年前卖房,疫情一搁置便是3个月。可供对比的是,该片区的刚需楼盘万景国际在2018年交易旺季时,曾用5天便完成了成交。而现在,该楼盘甚至有挂了一年都未售出的房源。

克而瑞研究数据显示,今年2、3月份武汉楼市共成交708套房源,而去年同期共成交2.58万套,成交量下跌明显。武汉市房管局数据则显示,在4月8日至4月14日短短一周时间,武汉商品住房成交便达到923套。

尽管“抄底武汉”开始高频地出现在社交网络和朋友圈,但资深地产媒体人杨光华对锋面News表示,目前武汉成交数据中有部分是之前补录进去的,真实的市场行情其实仍然冷淡。

他认为,判断武汉楼市是否复苏的标准之一是日成交量是否恢复到500套以上。结合传统的黄金五月,以及最近三年的住宅月度成交数据推算,这个窗口期将出现在5月中旬至6月份。

空旷的武汉高铁站,会迎来蜂拥而至的外地投资客吗?

有人在山脚观望,也有人站在山岗眺望。2017年初,深圳投资客肖莉莉以100万元总价买了武汉光谷保利时代的一套小房子。去年11月开始,眼瞧着深圳楼市一天比一天火热,她盘算着将武汉的房子出手后买入深圳,结果计划被疫情搁置,错过了最佳时机。

虽然武汉解封了,但肖莉莉还是做好了长期等待的准备,“疫情期间武汉买家收入减少,短期内价格肯定会跌,长期来看买武汉是不会亏的,现在只能等,等行情好起来再说。”

库存积压

同样是武汉解封后的第一个周末,在武汉某新盘项目做销售的陈力回归正常的卖房“社畜”生活,心情有点激动。他所在的项目是武汉重启以来首批开放线下看房的楼盘之一,由于仍在疫情期间,公司限定每小时只接待10组客户。4月12日当天,售楼处开放了10个小时,他和同事一共接待了100组客户。

“我们楼盘带新风系统,空气流通性好。厨房和卫生间设计干湿分区,可以有效避免细菌滋生。楼间距大,保证室内的通风采光。”在向客户解说楼盘时,陈力着重强调着房子的“抗疫”特征,这也成为了武汉楼市重启后,新盘销售的变化之一。

解封后,武汉生活回归正轨
武汉街头,人与人之间自觉保持一米以上的距离,这是疫情留给这座城市的习惯

售楼处并未能完全开放,陈力多采用线上沟通的方式与客户沟通。同事将录制好的解说视频上传至各个平台,当有客户询问时,陈力会专门为客户开设线上会议室,一对一就楼盘区位、项目情况和户型配套进行约30分钟的介绍,再用20分钟回答客户问题。

被疫情“逼”成主播的陈力,越来越习惯和认可线上营销这种模式,甚至认为随着技术成熟,以后线上销售会成为一个非常重要的渠道。

在房企看来,转战线上是疫情所迫,更是大势所趋。中国金茂武汉公司相关人士对锋面News表示,线上营销一方面为购房者提供了便捷、直观的方式去优化买房体验;另一方面拓展了企业智慧营销模式,弥补疫情期间企业线下营销渠道的弱势,通过线上互动,提升用户黏性。

为了刺激成交,开发商也开始不吝促销。锋面News了解到,武汉在售项目如东原·阅境、恒大时代新城、奥山首府、汉阳城云顶等都在进行促销,包括线上认筹优惠、认购1万元抵3万元、装修款打折、成交赠一年物业费和“抗疫”护理包等。

从目前机构监测来看,武汉解封后首批开盘的项目销售表现一般。CRIC数据显示,4月8日开盘的中粮孔雀城问津整体去化率44%,东方城三期整体去化率仅7%。不过考虑到疫情影响,新开楼盘蓄客时间变短、认筹客户少,去化有所下降,但就疫后整体市场而言,已属不错。

多名房企营销线人员对锋面News表示,武汉已经错过了小阳春,“红五月”几乎无望,今年上半年都是市场的修复期,第三季度才有可能出现往年的热销场景。“线下营销短期内不可能完全放开,现在工作重点是转化原有的意向客户。疫情期间积压了太多新房,房源多了,竞争也就更激烈了。”

销售人员的担忧,是当前武汉商品住宅库存面积不断创新高的折射。公开数据表明,截止2019年末,武汉已批准预售尚未网签的商品住宅面积超过1897万平方米。武汉房管局预计,2020年,武汉商品住宅总供应4053.14万平方米(含库存和政府团购),预计销售1940万方,降幅预计在5-10%。

可以说,在疫情爆发前,武汉楼市去库存压力已经剧增。以2019年月均销售推算,去化周期预计超过24个月。2020年,因为疫情又失去了大半年的销售节点,这个去化周期可能变得更长。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示,从全国龙头房企的湖北土储占公司总土储比例来看,招商蛇口、金地均接近10%,华夏幸福更是高达17%。这次疫情,对这些重仓湖北的房企影响无疑是较大的。

买地狂热

“房企老板对武汉长期有信心,但一线营销对市场很没信心,双方出现了认识的分化。”一名武汉业内人士认为,当地市场正面临投资热、营销冷的尴尬反差。

武汉楼市重启前,土地市场便已经开始了一轮热身运动。3月31日,武汉市自然资源和规划局挂牌出让10宗地块,总出让面积120.74万平方米。最终,十宗地块均成功出让,没有出现流拍。

与2019年武汉土拍热度相比,开年首场土拍显得平平无奇。锋面News梳理发现,10宗土拍地块中,仅蔡甸P(2020)004号住宅经过53轮竞拍后以溢价率24.72%成交,其它地块均底价成交。

2019年武汉全年宅地成交溢价率为11.7%,从某种程度上看,疫情反倒给了房企一次在武汉土地市场“捡漏”的机会。

“相比一线城市土地,武汉地还是便宜的。长期来看,城市潜力还在,开发商低位补仓很正常。”一家武汉本地房企投拓人员表示,买地赌的是城市命脉。现在买地等到卖房时,疫情已经过去了,当下真正艰难的是之前拿地撞上疫情期卖房的项目。

过去数年间,武汉一直是房企投资的热土。Wind数据显示,在2019年全国土地成交城市排行榜中,武汉以土地成交面积1831万平方米排名第四,土地出让金达1917亿元,仅次于上海和杭州,创历史新纪录。

中原地产首席分析师杨丽宇在总结2019年武汉公开招牌市场时指出,2019年,武汉土拍过程中抢拍意愿强烈,并且时隔三年再次出现地王,且一口气诞生了12个地王,东湖高新、黄陂等多个板块楼面价被刷新。

杨丽宇预测,2020年武汉政府供地意愿积极,土地市场依然会是供销两旺。建议房企拿地关注点可放在武汉一二手倒挂板块,比如二七滨江、后海、花桥、杨汊湖等,利于降低开发风险。

中指研究院亦认为,武汉市场短期存在一定下调压力,整体调整时间相对于其他一二线城市会略长一些。但中长期来看,市场需求旺盛,建议房企不要怠慢时机。“目前土地市场供求疲软,待疫情过去,政府将加大推地,土地价格也会相对合理,存在较多的拿地机会。”

4月8日,融创中国董事长现身武汉长江文旅城投资签约现场,这个项目由融创中国联手武汉本土国企武汉地产集团共同在黄陂区投资开发。选择在武汉解封当日举行签约仪式,或许也是武汉政府希望与头部房企一起提振楼市信心。

房企投资热度不减,为了加速楼市复苏,自3月中旬以来,武汉政府先后出台多项措施,包括发布优化行政审批流程、出台商品房销售场所疫情防控工作通知等,支持房地产企业开工、复产。

虽然距离全面恢复常态有待时日,但武汉楼市正在努力追回失去的76天。

(文中受访人物为化名)

文/ 刘婷

设计/ 梁靖

图片/ 图虫创意、受访者提供

编辑 / 仰镜伊

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