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特别策划

房企血拼双十一:前海限量版宅地上新,“国家队”拼单补货

当红、橙两档房企忙于降负债收缩投资时,绿档房企正在逆势补仓,积极扩储。

“我们进前海了!”11月11日下午,深圳土地房产交易中心传来一声欢呼,金地+电建+华润+前海控股联合体拼单成功,斩获前海宅地。

这是前海成立自贸区以来,第三次在招拍挂市场上出让住宅用地,被称为“限量版宅地”。根据“严苛”的出让条件,该地块采用“双竞双限”的方式竞拍,即限地价、限普通商品房销售均价;竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才房面积。尽管如此,前海宅地还是吸引了13家房企前来抢地,举牌超百轮。

前海土拍热“高烧不退”,根本原因是宅地稀缺。由于片区内住宅产品较少,历史上每次推盘都能大卖。长期供不应求,导致无论是土地市场还是交易市场,前海都是深圳最热门的区域之一。今年恰逢深圳40周年,前海作为自贸区,重要性不言而喻。此番,资金底盘夯实的“国家队”逆市举牌,组团拿下特区入场券,战略意义丝毫不亚于经济价值。

前海上新,房企抢货

前海上新,无论条件多么严苛,都不缺少买家。

以11月11日开拍的前海地块为例,竞买保证金高达28.1亿元,起始价56.22亿元,最高限价81.519亿元。尽管如此,仍是吸引了中海、华发、平安、金茂、龙光、卓越+佳兆业、金地+电建+华润+前海控股、招商+TCL等房企积极参与举牌,最终被金地联合体以最高限价81.519亿元,加上竞配2.84万平方米人才房面积斩获。

核算后,该地块可售楼面价约8.5万元/平方米,但官方严格限制售价,规定建成后的最高售价为10.71万元/平方米。可售楼面价与最高售价之间仅相差约2.2万元/平方米,还需覆盖资金成本、建安成本、人工成本等,利润空间极小。

地价贵、利润空间狭小,但拿地开发商们难掩欣喜兴奋之情。在拍地结束后的一个小时内,“前海有金地”、“聚核前海、共赢未来”、“耀启前海、共筑湾区”等庆贺海报刷屏朋友圈,电建控股所属的上市企业南国置业还发出拿地公告称,联合竞拍成功有利于公司进一步增加土地储备,开拓粤港澳大湾区的布局,进一步加快全国多点布局的步伐,预计项目收益率将不低于公司平均投资收益率水平。

前海土地热度居高不下,与供应奇缺有直接关系。自2015年成立自贸区以来,前海共有43宗土地出让,其中40宗为商业办公、工业产业、公共设施用地。2019年至今,前海在土地市场上仅推过三宗宅地,每次拍卖都掀起百轮大战。2019年,天健地产经过118轮竞逐,以38.9亿元的价格斩获桂湾项目。今年5月,龙光与对手拉锯40分钟,举牌超百轮,以115.9亿无封顶价拿下前海天境花园地块。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对锋面News表示,前海出让宅地的出发点是调整区域供地结构,官方希望能从供应端增加供给,缓解房价走高的现象。从开发商的角度来看,在前海拿地有助于扩大在粤港澳大湾区尤其是深圳的市场地位和品牌影响力。

美联物业全国研究中心亦认为,限价10.7万元/平方米的情况下,未来获利空间较小。房企依然如此高代价拿地的主要原因是,在前海打造地标性住宅小区,将对企业名声带来积极的影响。同时,前海是未来深圳发展的重中之重,前海宅地更是稀缺资源,乃是兵家必争之地,值得各房企放手一搏。

“国家队”逆市补仓

前海火热,有市场的原因,也有企业战略的原因。适时补仓,是房企All in的主要动机。

以拍地现场反应最激烈的金地为例,年报数据显示,2020年公司在深圳仅有两个计划开工项目,即金地龙城中央和深圳天元。值得注意的是,这两个项目都非金地100%持股,均为合作项目,深圳天元项目金地占比仅21%。

一名金地土地投资人员对锋面News表示,近年来金地在大本营的土地储备告急,公司每次土拍都积极参与但都没有收获。这次土拍公司已经准备了一个多月,部门的重心都集中在区位研究、土地调研和成本测算,“再不拿地都无米下锅了”。

在这场前海土拍大戏中,“国家队”选手占据了半壁江山,参与竞拍的企业中,中海、华发、金茂、金地、华润、前海控股、招商等均为国企或央企。而在近期流出的“三道红线”清单中,中海、华润、招商、金地等都属于绿档企业,资金安全降负债压力较小。

与忙于降负债、收缩投资的红、橙两档房企相比,绿档房企业显然更有逆势补仓、积极扩储的资本。

克而瑞研究中心数据显示,TOP50房企中红、橙和黄色三档企业的单月投资金额从9月开始下行,而绿色档企业9-10月拿地金额仍然居高不下,成为唯一拿地保持稳健偏积极的企业,甚至10月份拿地金额出现上扬的趋势。以本次积极举牌的中海为例,仅在7-10月份,中海的拿地金额较上半年拿地金额便已经上涨了15%。

本次前海拍地也被视为是深圳年终宅地大戏的暖场,11月23日深圳将集中出让8宗居住用地,起拍价共计294亿元,为年内最大规模的土地拍卖。届时,宝安尖岗山、宝安沙井、光明中心区、龙华大浪等热门区域均有土地摆上货架。多家房企已备好“弹药”准备入场,新一轮抢地大战即将上演。

文/林佳

图/林佳 图虫创意

编辑/仰镜伊

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