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特别策划

物企上市潮年底再迎高峰,“破发”成新关键词

2020年挂牌上市的16家物企中 ,有8家出现开盘首日破发。

临近年末,2020年的物企上市潮迎来新高峰,仅12月上半个月,就有4家物企成功登陆资本市场。

截止12月19日,今年挂牌上市的物企数量已经达到16家,对比2019年的12家,以及2014年-2018年的总和也仅有12家,2020年可谓创下历史新纪录。

这场自2018年开始的物企上市潮,已陆续诞生30余家上市物企。如今物企上市热情依旧,资本市场的态度却已是冰火两重天。仅今年12月上市的4家物企中,就出现了华润万象生活开盘大涨38.12%,而恒大物业、佳源服务和远洋服务上市首日破发的两级现象。

其中,12月17日,拥有明星基石和数倍超额认购的远洋服务,上市首日遇冷,以开盘跌破发行价收官2020年的物企上市潮。

狂奔三年后,紧随着物企上市潮而来的,则是今年逐渐形成的上市“破发潮”。据锋面News统计,2020年挂牌上市的16家物企中 ,有8家出现开盘首日破发。而过去5年(2014-2019年)上市的房企中,仅有4家出现首日破发。

多位业内人士表示,随着物业板块远高于房企母公司的估值吸引力不断加强,和“三道红线”对房企的融资压力持续加剧,物企上市的需求将更加迫切。

“在港交所拟提高上市企业门槛、上市竞争加剧导致上市难度提升的情况下,物业企业迎来一波更汹涌的争抢上市潮将是大概率事件。” IPG中国区首席经济学家柏文喜分析,龙头房企拆分物业公司陆续就位,没有好故事的中小物企想要获得高估值、保持股价也将更加困难。

远洋服务首日破发 物业股光环不再耀眼

截止12月19日,仍在港交所排队等候的6家物业管理服务企业,最新递交的招股书均显示为“审核中”。这意味着,2020年这场物企上市潮最终定格在远洋服务。

数据来源于公开信息,锋面News制表

数据来源于公开信息,锋面News制表

12月17日,远洋服务正式在港交所挂牌,发售价为5.88港元/股,上市首日开盘价为5.86港元/股,跌破发行价,下午股市震荡下行,跌幅一度扩大至5.80%,随后快速拉升,最终收跌0.51%,报5.85港元/股。

2020年物企上市破发并不少见,但从远洋服务挂牌前的诸多动作来看,上市首日破发属于意料之外。

从物管规模上看,最新数据显示,截至2020年6月末,远洋服务在全国范围内管理210个物业项目,包括155个住宅社区及55个非住宅物业,总合约建筑面积达6190万平方米,总在管建筑面积达4230万平方米,其中90.8%的在管面积位于一二线城市。

尽管远不如彩生活、雅生活和保利物业等大型物企,但背靠千亿房企远洋集团,远洋服务的规模增长潜力还是被资本市场看好。因此,上市之路上不仅拥有高瓴等多家明星基石护航,上市前也获得了数倍的超额认购,其中香港公开发售获8.91倍认购,国际发售方面获3.07倍认购。

而从上市环境来看,虽然不久前上市的恒大物业和佳源服务也遭遇首日破发,但期间上市的华润万象生活服务却受到了资本市场的追捧,开盘大涨38.12%,可见物业股的“光环”仍在。

柏文喜在接受锋面News采访时认为,远洋服务首日遭遇破发,主要是两方面的原因,“一是近来大量物管企业蜂拥上市,导致物业板块供股过量下的理性回调、稀缺性消失和个股分化,以至于部分个股上市首日破发频现的市场信心不足;另一个就是远洋服务本身企业基本面不够好。”

数据显示,2017年-2019年及2020年前6个月,远洋服务物业管理服务中来自远洋集团的收入合计分别为7.81亿元、8.89亿元、9.94亿元及5.26亿元,占同期公司物业管理收入比例分别为94.0%、84.5%、81.5%及81.2%,对母公司依赖性较强;同期,毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%,同比上半年30家物企平均毛利率为28.69%,远洋服务处于行业中等水平。

此外,远洋服务的资本负债率远高于同行,招股书披露,2018年、2019年及截止2020年6月末,公司资本负债比率分别为454.5%、483.1%及439.9%。

“业务来源收入占比对母公司依赖过高且毛利较低、成长性不足、资本负债率过高。” 柏文喜进一步总结远洋服务上市遇冷的直接原因。如果企业本身基本面不够好,即使成功上市,在汹涌的上市潮中,破发还是大概率事件。

“近期资本市场比较挑剔,或者说随着物业公司上市数量的增多,物业股的价值更容易进行横向对比,所以容易破发。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进持一致观点。

上市潮未停 破发潮已至

事实上,从今年首家上市物企兴业物联,到收官之作远洋服务,“破发”已经贯穿2020年物企上市潮的始终。

据锋面News统计,2020年港交所共有16家物企成功上市,其中8家在开盘首日股价一度跌破发行价,既包括总市值不超过5亿的蚊型物企的兴业物联和烨星集团,也不乏龙头房企拆分物业公司如恒大物业、世茂服务等。

从12月18日的最新股价来看,股价“破发”的队伍仍在扩大,16家新上市物企中,11家跌破发行价。其中,第一服务跌幅最大,达到54.5%。但同时,稳住股价的5家物企中,涨幅也比较惊人。其中,开盘大涨38.12%的华润万象生活,涨幅进一步扩大到45.29%。

数据来源于公司公告及公开报道,锋面News制表

资本市场的冷热态度,让上市物企之间的估值分化进一步加剧。

截至2020年12月18日,同为2020年上市的物企,华润万象生活的市值达到712.8亿元,而烨星集团市值缩减为4.46亿元,市值差距达159倍。如果对比范围扩大到所有上市物企,碧桂园服务的总市值已经达到1384亿元,市值差距将进一步扩大至310倍,物业板块强者恒强、弱者恒弱的趋势更加清晰。

截止目前,据克而瑞统计公布的2019年地产销售TOP20房企中,已有13家完成拆分物业公司上市,其中4家在2020年完成,未拆分物业上市的还有万科、龙湖、金地、阳光城 、中南、金茂和华夏幸福。一方面,龙头房企拆分物业上市潮将持续吸引资本市场的目光;另一方面,随着优势物企的陆续登陆,中小物企的生存空间也将进一步被压缩,破发现象更为普遍。

从时间上来看,留给中小物企的机会也不多了。近日,港交所陆续发布文件,建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150%,或按恒生指数平均收报点数(由1994年至2019年)的概约增幅调高200%。一旦上市门槛提高,本就没有规模优势的中小物企将更难在上市潮中脱颖而出,即使“闯关”成功,稳住股价不破发也将成为难题。

“蜂拥上市皆为利来。” 虽然物业股接连破发,物业板块出现估值回调,但市盈率仍普遍超过20倍,远高于地产母公司。柏文喜表示,为了物业板块的高估值和改善母公司资金基本面,物企依然会抓紧上市窗口期跑步进场。

多位业内人士预测,以港交所上市要求调整为节点,明年上半年有望迎来一波更汹涌的物企上市潮。

资本青睐新故事 科技能否助力“突围”

物企扎堆上市,竞争愈发激烈,但相比“三道红线”下排位进一步固化的地产行业,物管行业还未出现绝对的龙头物企,行业仍有较大想象空间。

目前来看,规模扩张和科技创新是行业竞争的两大重点。

作为地产行业竞争的延续,规模是物企横向对比的重要参考,从上市物企的股价涨跌幅来看,市场也呈现规模越小、跌幅越大的趋势。为了最大化获取规模红利,“跑马圈地”成为大多数物企当下的重要任务。

克而瑞物管数据显示,截至2020年6月底,30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米,较2019年增加了3.66亿平方米;被纳入克而瑞物管统计数据的24家上市物企,在管规模平均增速达到33.58%,增速最大的建业新生活,增速达到67.8%。

规模带来的竞争优势显然易见,但严跃进认为,在物管行业这条新赛道上,相比规模扩张,资本市场可能会更加关注科技创新应用的企业。

作为传统的人力密集型行业,科技赋能对物管行业的意义重大。兴证证券的一份报告显示,假设在管面积不变,智慧物管技术的落地可以节约人力成本约20%-30%,估算典型物管公司人工成本降低20%-30%,毛利率平均提升10-20个百分点。

从上市物企的宣传口径来看,科技赋能正在成为新关键词。碧桂园智慧物业、保利物业、雅生活服务和金科智慧服务等物企,均重点介绍过相关科技创新模式;近期上市的远洋服务也在上市公告中表示,公司计划约20%用于升级智能化管理系统,约10%用于提升数字化水平及内部讯息技术基础设施。

“资本市场的偏好是盘面较大、业务来源对母公司依赖较低、成长性和创新性较强的企业,这些物企更容易得到资本的青睐。” 柏文喜分析,尤其是规模上没有优势的中小物企,想要获得高估值,就更需要在商业模式与科技创新方面有较为突出的亮点,“否则可能会发行困难,股价也难以维持。”

对于深陷“破发”困境的中小物企来说,资本对科技赋能的关注,可能意味着“突围”的希望。毕竟,规模的鸿沟短期难以跨越,但科技的故事才刚刚开始。

文/陈湘婷

图/图虫创意

编辑/仰镜伊

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